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COMODATO GRATUITO

Con la Legge di stabilità 2016 è stata interamente rivista la gestione dei comodati gratuiti: le impostazioni valide per gli anni precedenti sono completamente eliminate e viene introdotta una sola forma di comodato gratuito per il quale è prevista una riduzione del 50% della base imponibile, analogamente agli immobili storici o inagibili. Infatti all'articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, al comma 3, dove vengono previste le riduzioni di base imponibile per gli immobili storici o inagibili, prima della lettera a) è inserita la seguente lettera: [La base imponibile è ridotta del 50 per cento:] «0a) per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; ai fini dell’applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione di cui all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23»; Si tratta di una impostazione molto restrittiva che limita le possibilità del comodato gratuito a pochi casi: si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di 2 immobili, gli immobili devono essere ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente abitazione principale del proprietario. Con la condizione che l'immobile (o i due immobili) sia presente nello stesso comune dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale. Aggiornamento (03 feb): per "immobile", come specificato dal MEF durante Telefisco 2016, deve intendersi un immobile ad uso abitativo ("laddove la norma richiama in maniera generica l'immobile, la stessa deve intendersi riferita all'immobile ad uso abitativo"). Quindi il possesso di altra tipologia di immobile come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purchè gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, entrambi situati nel comune di residenza del proprietario ed uno dei risulti essere abitazione principale del proprietario. E' stato anche specificato che la riduzione si applica anche agli immobili storici che già beneficiano di riduzione del 50% e quindi in caso di comodato gratuito di un immobile storico si avrebbe una base imponibile ridotta al 25%. Si resta comunque in attesa della pubblicazione della Circolare del Mef per i dettagli dell'applicazione della riduzione per il comodato gratuito.

L'immobile in comodato non è assimilabile ad abitazione principale come poteva avvenire negli anni precedenti ma rimane evidentemente un immobile soggetto ad aliquota ordinaria con base imponibile ridotta del 50%.

Il comodato è possibile solo tra figli e genitori. Sono esclusi comodati tra parenti al di fuori del primo grado.

Il contratto di comodato deve essere registrato presso un qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Non vale nessuna scrittura privata o altra forma/dichiarazione di concessione del comodato.

N.B. Con l'obbligatorietà della registrazione del contratto, la riduzione del 50% potrà essere applicabile solo dalla data di registrazione del contratto.

Sono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (Categorie catastali A1, A8 e A9).

Infine per beneficiare della riduzione della base imponibile per l'immobile concesso in comodato, il proprietario deve comunicare e attestare il possesso dei requisiti al Comune tramite apposita Dichiarazione.

Il comodato gratuito alle condizioni viste (riduzione del 50% della base imponibile solo in caso di possesso di 1 o 2 immobili in Italia e situati tutti nello stesso comune di residenza del comodante/proprietario) vale per legge dal 01/01/2016 a prescindere da quanto potrà essere successivamente deliberato dal Comune. Per l'applicazione bisogna solo dimostrare al Comune il possesso dei requisiti.

Al di fuori dei limiti posti dalla Legge probabilmente i Comuni potranno deliberare aliquote agevolate per le casistiche non comprese da questa riduzione, tuttavia è da verificare.

In ogni caso sono nulle per il 2016 le precedenti deliberazioni per il comodato gratuito che fanno riferimento a norme abrogate.

Per chi ha già un contratto di comodato stipulato precedententemente che rispetta le condizioni viste deve fare solo dichiarazione al Comune.

Prima della registrazione del Contratto verificate di possedere effettivamente i requisiti!

Per la registrazione del Contratto di comodato, da effettuare entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione del contratto, serve dotarsi di:

• almeno 2 copie del contratto con firma in originale (una per l'ufficio e una per il proprietario o per il comodatario; all'altra parte può andare una copia del contratto registrato);
• una marca da bollo da Euro 16,00 per ogni copia del contratto (quindi almeno 2 - N.b. serve una marca da bollo ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe);
• le marche da bollo devono avere data precedente o uguale alla data di sottoscrizione del contratto di comodato, NON successiva;
• copia del documento di identità del comodante e del comodatario;
• versamento di Euro 200,00 (imposta di registro) su codice tributo 109T effettuato con Modello F23  ( istruzioni);
• Modello 69 compilato, per la richiesta di registrazione ( istruzioni Modello 69).

Quindi il costo complessivo da sostenere per poter beneficiare della riduzione del 50% è di almeno Euro 232,00 (200 Euro imposta di registro + almeno 2 bolli da Euro 16,00) + eventuali costi aggiuntivi se vi rivolgete a un consulente o ad una agenzia.

NOVITA' IUC 2016

Con la Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208 - G.U. n. 302 del 30/12/2015, S.O. n. 70) sono state apportate importanti variazioni alla IUC in particolare per TASI su abitazione principale ed IMU su terreni agricoli. A seguire trovate i commi di interesse relativi a IMU e TASI di cui riportiamo le novità sostanziali:

IMU su immobili concessi in comodato gratuito (comma 10): le impostazioni valide per gli anni precedenti sono completamente eliminate e viene introdotta una sola forma di comodato gratuito con riduzione del 50% della base imponibile. Si tratta di una impostazione molto restrittiva in quanto limita le possibilità del comodato gratuito a pochi casi: si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di 2 immobili ma in tal caso uno dei due deve essere necessariamente abitazione principale del proprietario. In più c'è la condizione che l'immobile (o i due immobili) sia presente nello stesso comune dove si ha la residenza e la dimora abituale. Sono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (Cat, A1, A8 e A9) 

IMU Terreni agricoli - esenzione per i terreni nei comuni riportati nella circolare Giugno/1993 come montani o parzialmente montani (in caso di parziale delimitazione - PD - l'esenzione vale solo per i terreni nelle zone parzialmente delimitate). Sono inoltre completamente esentati i terreni di proprietà e condotti da CD e IAP con iscrizione previdenza agricola e i terreni agricoli nelle isole minori. La detrazione di Euro 200,00 introdotta per il 2015 viene eliminata e viene eliminata l'esenzione per i terreni agricoli concessi in fitto o comodato da CD o IAP ad altri CD o IAP.

TASI Abitazione principale: viene eliminata la TASI sull'abitazione principale per i proprietari e la quota TASI a carico degli occupanti/inquilini quando per l'inquilino l'immobile in locazione è abitazione principale. Rimane invece in vigore la TASI per le abitazioni principali di lusso (Cat, A1, A8 e A9). Esenzione IMU estesa agli immobili di cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica

TASI Immobili Merce: viene imposta per legge la TASI sugli immobili merce (purchè non venduti o locati) con aliquota all'1 permille con facoltà per il Comune di portarla al 2,5 permille.

TASI altre abitazioni in caso di locazione (la norma è chiara e quindi la riportiamo così comè): «Nel caso in cui l’unità immobiliare è detenuta da un soggetto che la destina ad abitazione principale, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, il possessore versa la TASI nella percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo all’anno 2015. Nel caso di mancato invio della delibera entro il termine del 10 settembre 2014 di cui al comma 688 ovvero nel caso di mancata determinazione della predetta percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo al 2015, la percentuale di versamento a carico del possessore è pari al 90 per cento dell’ammontare complessivo del tributo».

Abrogata l'IMUS (IMU secondaria): ancor prima di entrare in vigore viene abrogata l'IMUS o IMU secondaria, tributo previsto dalla riforma del federalismo fiscale (Art. 11 del D. Lgs. n. 23 del 2011). Il D. Lgs. n. 23 del 2011 prevedeva infatti l'istituzione dell'Imposta Municipale Secondaria, in sostituzione della tassa per l'occupazione di spazi e aree pubbliche, il canone di occupazione di spazi e aree pubbliche, l'imposta comunale sulla pubblicità e i diritti sulle pubbliche affissioni, insieme al canone per l'autorizzazione all'installazione dei mezzi pubblicitari. Nessun aumento di tributi regionali e locali: per l'anno 2016 è sospesa l'efficacia delle leggi regionali e delle deliberazioni degli enti locali per quanto attiene alla possibilità di aumentare la misura di tributi e addizionali rispetto ai valori applicati nel 2015. La sospensione non si applica alla tassa sui rifiuti (TARI) e agli enti locali che deliberano il predissesto o il dissesto finanziario.

IMU e TASI Immobili locati a canone concordato: per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75 per cento. Esclusione dei macchinari cosidetti "imbullonati" dalla determinazione diretta delle rendite catastali del Gruppo D ed E: "Sono esclusi dalla stima diretta delle rendite catastali i macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo."

Art. 133 - Anticipazione al 01/01/2016 del nuovo sistema sanzionatorio penale e amministrativo introdotto con il DLgs 158/2015 - Riduzione della sanzione minima per ravvedimenti effettuati entro 90 giorni dalla scadenza.

RIFORMA DEL SISTEMA SANZIONATORIO - RAVVEDIMENTO

Ravvedimento operoso agevolato per versamenti entro 90 giorni dalla scadenza. Con il DLgs 158/2015, è stato riformato il sistema sanzionatorio penale e amministrativo con decorrenza 01/01/2017 anticipato al 01/01/2016 dalla Legge di Stabilità 2016 al comma 133. Per quanto di interesse ai fini del Ravvedimento operoso IMU, TASI e TARI, il DLgs 158/2015 prevede all'articolo 15, comma 1, lettera o), la riscrittura dell'Art. 13 del DLgs 471/1997 che stabilisce la sanzione da applicare per omessi o parziali versamenti in misura pari al 30% con riduzione a metà per versamenti effettuati nei primi 90 giorni dopo la scadenza: "1. Chi non esegue, in tutto o in parte, alle prescritte scadenze, i versamenti in acconto, i versamenti periodici, il versamento di conguaglio o a saldo dell'imposta risultante dalla dichiarazione, detratto in questi casi l'ammontare dei versamenti periodici e in acconto, ancorche' non effettuati, e' soggetto a sanzione amministrativa pari al trenta per cento di ogni importo non versato, anche quando, in seguito alla correzione di errori materiali o di calcolo rilevati in sede di controllo della dichiarazione annuale, risulti una maggiore imposta o una minore eccedenza detraibile. Per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a novanta giorni, la sanzione di cui al primo periodo e' ridotta alla meta'. Salva l'applicazione dell'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al secondo periodo e' ulteriormente ridotta a un importo pari a un quindicesimo per ciascun giorno di ritardo." In particolare al punto 3 stabilisce che: "3. Fuori dei casi di tributi iscritti a ruolo, la sanzione prevista al comma 1 si applica altresi' in ogni ipotesi di mancato pagamento di un tributo o di una sua frazione nel termine previsto." In base a queste modifiche normative il Ravvedimento operoso viene applicato con una sanzione ridotta della metà per versamenti effettuati entro 90 giorni dalla scadenza.

TASSO LEGALE DI INTERESSE

Variazione tasso di interesse legale 2016 Dal 1° gennaio 2016 il tasso di interesse da applicare per il ravvedimento è pari allo 0,2% annuo (Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 11 dicembre 2015, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 291 del 15 dicembre 2015)

Come noto diverse Anci Regionali hanno impugnato il decreto interministeriale del 28 novembre 2014, pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 6 dicembre 2014. All’esito del primo ricorso il TAR Lazio ha sospeso il decreto interministeriale fino all’udienza collegiale del 21 gennaio 2015, nella quale il collegio, con ordinanza n. 1117/2015 del 22 gennaio 2015, ha ritenuto di non confermare la sospensione e di fissare l’udienza di merito per il giorno 17 giugno 2015. Va, tuttavia, rilevato che il TAR Lazio con decreto presidenziale n. 126 del 14 gennaio 2015 ha sospeso il decreto interministeriale fino al 4 febbraio 2015. Stante questa situazione, si ritiene che la scadenza del 26 gennaio, fissata dall’art. 1, comma 692 della legge n. 190 del 2014 (legge di stabilità 2015) sia sospesa, almeno fino al prossimo 4 febbraio, considerato che l’adempimento in questione è conseguente ai nuovi criteri individuati con il decreto interministeriale attualmente sospeso.

Il Consiglio dei Ministri ha approvato su proposta del Presidente, Matteo Renzi, e dei Ministri dell’Economia e delle Finanze, Pietro Carlo Padoan, e delle Politiche Agricole, Alimentari e Forestali, Maurizio Martina, il decreto legge contenente misure urgenti in materia di esenzione IMU che va a ridefinire i parametri precedentemente fissati, ampliandone la platea. Il testo prevede che a decorrere dall’anno in corso, 2015, l’esenzione dall’imposta municipale propria (IMU) si applica:

• ai terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, ubicati nei Comuni classificati come totalmente montani, come riportato dall’elenco dei Comuni italiani predisposto dall’Istat;
• ai terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, di cui all’articolo 1 del decreto legislativo del 29 marzo 2004 n. 99, iscritti nella previdenza agricola, ubicati nei Comuni classificati come parzialmente montani, come riportato dall’elenco dei Comuni italiani predisposto dall’Istat.

Tali criteri si applicano anche all’anno di imposta 2014. Per l’anno 2014 non è comunque dovuta l’Imu per quei terreni che erano esenti in virtù del decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze, di concerto con i Ministri delle Politiche Agricole Alimentari e Forestali, e dell’Interno, del 28 novembre 2014 e che invece risultano imponibili per effetto dell’applicazione dei criteri sopra elencati.

I contribuenti, che non rientrano nei parametri per l’esenzione, verseranno l’imposta entro il 10 febbraio 2015.

La sentenza del Tar del Lazio non prolunga la sospensione del decreto dello scorso novembre oltre il 21 gennaio, cioè ieri.

Dunque, stando così le cose, i contribuenti saranno chiamati a versare quanto dovuto per l'IMU sui terreni / terreni agricoli entro lunedì 26, un margine sottilissimo che probabilmente vedrà il governo a intervenire d’urgenza per non dare adito a migliaia di situazioni di insolvenza. Anche se, a quanto riferisce il Sole 24 ore, sarebbe ancora in vigore un’altra sospensiva, che avrebbe bloccato il decreto fino al 4 febbraio.

Si dovrà attendere il 21 gennaio 2015 per sapere se si dovrà pagare l'IMU sui terreni agricoli nel termine fissato del 26 gennaio 2015.

La Sezione seconda del TAR Lazio con decreto cautelare n. 6651 adottato in data 22 dicembre ha sospeso il decreto interministeriale del 28.11.14 avente ad oggetto "esezione dall'imu prevista per i terreni agricoli ai sensi dell'art. 7 co. 1 lett. h) del decreto legislativo n. 504/92" fissando per la trattazione collegiale la camera di consiglio del 21 gennaio 2015.

In particolare nel provvedimento del TAR si legge che il decreto impugnato detemina eccezionale e grave pregiudizio per le seguenti ragioni:

1. assoluta incertezza dei criteri applicativi, con particolare riguardo a quello dell’altitudine, ben potendo essere assoggettato a imposizione un terreno posto a più di 600 metri in un comune posto notevolmente al di sotto di tale altezza, giusta quanto previsto dall’art. 2 del decreto ministeriale 28 novembre 2014 qui impugnato (irragionevolezza dell’imposizione non legata all’effettiva natura e posizione del bene);

2. trattandosi di misura a carattere asseritamente compensativo la stessa interviene quando ormai gli impegni finanziari da parte dei comuni sono stati assunti con effetti gravi sul pareggio di bilancio tali da ingenerare, in alcuni casi, una procedura finalizzata alla declaratoria di dissesto, e, comunque, con pesanti conseguenze sulla erogazione dei servizi alla comunità di riferimento;
tali evenienze sono sicuramente favorite dalla fissazione, per i pagamenti IMU, di un termine successivo all’anno finanziario in corso, con effetti sia sulla rilevanza di un’operazione contabile forzatamente non fedele ai non conosciuti dati reali sia sulla sua affidabilità in vista del controllo democratico delle collettività della cui esponenza si tratta;

3. tenuto altresì conto dei ristrettissimi tempi assegnati per dare esecuzione in sede comunale a non certo semplici incombenze nonché della palese violazione delle norme poste a tutela del contribuente in materia di irretroattività e di spazio temporale minimo per l’attivazione di adempimenti relativi a provvedimenti impositivi.

L'Ufficio Tributi provvederà ad informare i contribuenti dell'esito dell'udienza del 21 gennaio 2015.

Scarica il provvedimento del TAR.

Rimane, ad oggi, invariata la nuova classificazione dei terreni che prevede la divisione in 3 grandi categorie in base all'altitudine sul livello del mare della Casa Comunale:

• da 0 m a 280 m nessun tipo di esenzione;
• da 281 m a 600 m esenzione dal pagamento IMU solo per i coltivatori diretti e IAP;
• oltre 600 m esenzione completa.

Si ricorda che la Casa Comunale di Borgo a Mozzano è a 97 m sul livello del mare.

La Legge di Stabilità 2015, ha modificato la struttura dell'istituto del ravvedimento operoso aggiungendo il "Ravvedimento Medio" che prevede la riduzione della sanzione pari ad un nono del minimo per versamenti effettuati in ritardo dopo 30 giorni e fino a 90 giorni dalla scadenza. Dopo il 90° giorno si applica la sanzione pari al 3,75% già prevista dal Ravvedimento Lungo. Per maggiori approfondimenti visita la pagina dedicata al Ravvedimento Operoso.